"Koop maar iets, huur is toch weggegooid geld" hoor je wel eens zeggen. Een lening afbetalen is voor velen heel wat leuker dan huur betalen, terwijl die afbetaling nochtans hoger is. Wat zijn dan eigenlijk de concrete redeneringen achter de mening dat kopen beter is?
Extra kosten
Stel dat persoon F. van zijn 25 jaar tot 85 jaar huurt (dus 60 jaar), en persoon K. op zijn 25 jaar iets koopt en afbetaalt op 30 jaar (wat tegenwoordig geen uitzondering is) en dan nog 30 jaar (tot 85 jaar) daar woont. Als we geen rekening houden met inflatie (daarover later meer) zal K. in totaal dubbel zoveel betaald hebben voor die woonst als de waarde ervan, vanwege de intrest en de registratierechten, de notaris- en andere kosten. Als we er dan nog mee rekening houden dat er tijdens die 60 jaar verbouwingen en herstellingen moeten gebeuren, is het niet onrealistisch om te zeggen dat K. evenveel betaald heeft voor dit alles als dat F. huur betaald heeft tijdens die 60 jaar. Tot hier toe zijn F. en K. even goed af. Behalve de erfgenamen: die van K. erven immobiliën en betalen hiervoor successierechten, de erfgenamen van F. niet.
Eigendom
Het is belangrijk om in te zien dat - tot hiertoe in mijn redenering - het in bezit hebben van immobiliën voor K. voornamelijk voordelig is voor zijn erfgenamen en niet voor K. zelf. Hij zou voor zijn 85 jaar zijn immobiliën wel kunnen verkopen, maar dan heeft hij huurkosten. Het project van K. wordt interessanter hoe langer hij gratis kan wonen in zijn afbetaalde woonst. Hij moet immers de extra kosten van de aankoop over zoveel mogelijk jaren spreiden. Langer leven is voor K. dus goedkoper en voor F. duurder.
Als K. voor zijn 85ste zijn woning verkoopt, kan hij in zijn laatste jaren nog genieten van het geld, maar neutraliseert dat (afhankelijk van het moment) een deel van, of alle voordelen van dat project. Aan de andere kant is de mogelijkheid van het verkopen een nuttige buffer in tijden van tegenspoed. Dit is echter louter een buffer tegen risico en zal geen financiële voordelen opleveren.
De erfgenamen van K. hebben nog een ander voordeel: de kans is groot dat de waarde van het vastgoed tijdens die 60 jaar is gestegen. Hoeveel is uiteraard niet in te schatten.
Inflatie
Heeft K. zelf dan geen financiële voordelen aan zijn project ten opzichte van F.? Zeker wel: de waarde van zijn afbetalingen zullen tijdens die 30 jaar door de inflatie dalen. Immers, zijn inkomen stijgt door de inflatie, maar zijn afbetalingen blijven nominaal hetzelfde (als we uitgaan van vaste rentevoet). Als we rekenen met een jaarlijkse inflatie van 2% kan dit voordeel tot de helft van de waarde van het vastgoed betekenen. Voor F. werkt de inflatie dan weer "negatief": zowel zijn huurkost als zijn inkomen stijgt met de inflatie, zodat hij in principe steeds een even groot deel van zijn inkomen zal besteden aan huur.
Engagement
Anderzijds heeft F. tijdens de eerste 30 jaren meer kunnen sparen dan K., zodat F. grotere financiële opbrengsten (intresten,...) kan hebben. Ook is F. heel wat flexibeler wat woonplaats betreft, wat op zijn beurt een positief effect kan hebben op het inkomen. Voor K. betekent flexibiliteit een relatief grote kost: verhuizen betekent opnieuw registratierechten en dergelijke betalen.
Conclusie
Ik ben er van overtuigd dat kopen uiteindelijk een stuk voordeliger is dan huren voor de overgrote meerderheid. Maar dit voordeel wordt door velen overschat (zie de bijkomende kosten) en fout geïnterpreteerd (zie de redenering met de erfgenamen). De financiële en familiale situatie, de werkplaats en de voorkeuren in verband met woningen spelen evenzeer allemaal hun rol in deze keuze.
